공익사업용 수용 토지 보상금 개요
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작성자 태경회계법인 댓글 0건 조회 6,102회 작성일 10-12-01 15:35본문
국가나 지방자치 단체가 주택난 해소, 신도시개발, 지구정비 등 개발 사업을 진행하면서 법률에 의해 수용되는 토지, 건물 등에 대한 보상금을 말한다. 토지보상의 기준과 절차는 『공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률』에 의거 사업시행자가 담당 하며 일반적인 절차는 다음과 같다.
지구지정 및 개발계획 승인(사업인정 고시일)
→ 토지보상계획 공고 및 열람기간(D-2개월전)
→ 감정평가 및 보상안내문 통보기간 (D-2개월 ~ D-day)
→ 토지보상 협의기간 (D-day)
→ 보상금 지급
토지보상대상자는 사업시행자와 양도계약을 체결하고 소유권이전 등기 완료 후에 사업시행자로부터 현금을 수령함이 원칙이나 예외적으로 채권으로 보상받는 경우가 많다. 최근 사업시행자는 당사의 재정문제와 거액의 보상금들이 부동산으로 재투자 되어 부동산 가격을 상승시킬 것을 우려해 현지인과 부재부동산 소유자를 구분하고 현금보상 보다는 채권과 대토보상으로 변경하여 지급하고 있다.
※ 부재부동산 소유자란 사업지구 실시계획 승인고시일 1년전부터 당해지역에 계속하여 주민등록을 하지 않은 자 또는 주민등록을 한 자라도 당해지역(연접지역 포함)에 사실상 거주하고 있지 아니한 자를 말함.
다. 토지보상용 채권 수령절차
한국토지주택공사 또는 지방개발 공사가 토지보상자금으로 발행하는 채권을 토지보상채권이라고 하며 기본적 발행조건은 다음과 같다.
○ 발행방법 : 무기명식 액면금액으로 매월 말일자 발행
○ 만기 : 3년 또는 5년
○ 이자지급방법 : 연복리채
○ 금리 : 현지인 - 3년만기 국고채 금리수준
부재부동산소유자 - 3년만기 정기예금 금리수준
(2009년 12월 토지주택공사의 경우 - 현지인(연4.32%), 부재부동산소유자(연4.20%)
○ 상환방법 : 채권 발행일로부터 상환일 전일까지의 이자는 1년 단위로 복리 계산하되 만기일시 상환(상환일 이후의 이자는 지급하지 않음)
- 채권의 지급은 채권의 분실 등 사고위험을 방지하기 위하여 채권실물을 발행하지 않고 채권등록기관(증권예탁원)이 작성 관리하는 등록부에 채권자의 성명, 주소, 채권금액 등의 권리내역을 등록하는 방식으로 발행된다.
- 보상금을 용지보상용 채권으로 지급받기 위해서는 우선 공사가 지정하는 채권지급대행 금융기관(우리투자증권,삼성증권,대우증권,현대증권,굿모닝신한증권,하나대투증권,동양종합금융증권,한국투자증권,한화증권,NH투자증권,대신증권,미래에셋증권, SK증권, 하이투자증권,신영증권,동부증권,메리츠증권)또는 은행에 방문하여 증권계좌를 개설한 후, 시행사와 토지보상계약 서류 제출시 채권계좌 입고의뢰서를 작성하고 증권통장(증권카드)의 사본을 제출하면 채권지급일에 보상대상자 본인이 요청한 해당증권계좌로 입고된다.(보통 증권사 마감시간 임박해서 입고됨)
상용 채권에 대한 고려사항
○채권의 운용
- 보상받은 채권을 만기까지 보유할지? 중간에 할인 할지? 는 전문가의 도움을 받아 유리한 방향으로 결정을 해야 한다. 이때에는 채권가격의 예측(시중금리와 반대방향), 금융소득종합과세 대상 여부, 부재부동산소유자 여부 등을 고려해야 한다.
- 보상용채권을 만기보유 할 경우 1년 단위 복리이자와 원금을 받을 수 있겠지만 만기때 원금과 이자를 한꺼번에 받으므로 이자소득이 일시에 발생하여 금융소득종합과세에 따른 추가세금납부 및 건강보험료의 증가 등으로 낭패를 볼 수 있다. 또한 3년이라는 기간 동안 좋은 투자 기회를 놓칠 수 도 있을 것이다. 물론 대출금상환이나 긴급자금이 필요한 경우 보유채권을 즉시 매도하면 되겠지만 매도시점의 채권가격이 좋지 않을 경우에는 손실도 감수해야만 한다.
- 거액의 자금을 채권으로 보상받을 경우에는 아래의 사례처럼 보유기간 가이드라인을 산정하여 금융소득종합과세에 해당되지 않도록 채권을 매도하는 것이 바람직하다.
<채권보유기간에 따른 금융소득종합과세 해당여부 상담 사례>
사례) 토지주택채권(용지2)10-1, 발행일:2010.1.31, 표면금리 : 연4.24%,
보상채권금액: 33억원, 고객직업:CEO(근로소득 있음), 채권매도일 : 2010.5.17
(타금융소득은 없다고 간주)
○채권이자 계산방법 : {원금×(1+표면이자)^(투자일수/365)} - 원금
= {33억원×(1+0.0424)^(106/365)} - 33억원
= 40,037천원(세전)
※결론 : 이자소득 세전4천만원 초과하여 다른 종합소득(근로, 부동산임대, 사업, 기타, 연금소득)과 합산하여 누진세율이 적용됨. 따라서, 2010.5.17일(투자일수 106일)이전에 채권을 즉시 매도해야 금융소득 종합과세에 해당되지 않음.
- 채권 수령 후 시중금리가 하락하면 채권가격이 상승해 유리한 조건으로 현금화 할 수 있으나 시중금리가 상승하면 채권가격이 떨어져서 손실을 볼 수 있으므로 시중금리 상승 추세를 감안하여 할인시점을 고려해야 한다.
- 부재부동산 소유자의 경우는 보상계약 지연에 따른 혜택이 전혀 없다. (보상개시일로부터 6개월 이후에 수령해도 현금1억원(한도)과 1억원 초과시 전액채권으로 보상받게 된다) 따라서 보상개시와 동시에 사업자와 양도계약을 체결하여 조기에 채권으로 보유하며 기간별 이자를 수령함이 유리 하겠다.
- 현지인이라고 해서 현금수령이 반드시 유리한 것은 아니다. 현지인의 경우도 채권수령이나 지연보상을 통한 현금수령에 따른 실익여부를 전문가와 상담하여 결정함이 올바른 판단이 될 것으로 사료되며, 초기에 채권을 수령한 경우 즉시 할인하여 금융상품(예금,적금) 또는 투자상품(펀드, ELF등)으로 운용한다면, D+6개월 이후 나 D+8개월 이후에 수령하는 것 보다 높은 수익률을 얻을 수 있다.
지구지정 및 개발계획 승인(사업인정 고시일)
→ 토지보상계획 공고 및 열람기간(D-2개월전)
→ 감정평가 및 보상안내문 통보기간 (D-2개월 ~ D-day)
→ 토지보상 협의기간 (D-day)
→ 보상금 지급
토지보상대상자는 사업시행자와 양도계약을 체결하고 소유권이전 등기 완료 후에 사업시행자로부터 현금을 수령함이 원칙이나 예외적으로 채권으로 보상받는 경우가 많다. 최근 사업시행자는 당사의 재정문제와 거액의 보상금들이 부동산으로 재투자 되어 부동산 가격을 상승시킬 것을 우려해 현지인과 부재부동산 소유자를 구분하고 현금보상 보다는 채권과 대토보상으로 변경하여 지급하고 있다.
※ 부재부동산 소유자란 사업지구 실시계획 승인고시일 1년전부터 당해지역에 계속하여 주민등록을 하지 않은 자 또는 주민등록을 한 자라도 당해지역(연접지역 포함)에 사실상 거주하고 있지 아니한 자를 말함.
다. 토지보상용 채권 수령절차
한국토지주택공사 또는 지방개발 공사가 토지보상자금으로 발행하는 채권을 토지보상채권이라고 하며 기본적 발행조건은 다음과 같다.
○ 발행방법 : 무기명식 액면금액으로 매월 말일자 발행
○ 만기 : 3년 또는 5년
○ 이자지급방법 : 연복리채
○ 금리 : 현지인 - 3년만기 국고채 금리수준
부재부동산소유자 - 3년만기 정기예금 금리수준
(2009년 12월 토지주택공사의 경우 - 현지인(연4.32%), 부재부동산소유자(연4.20%)
○ 상환방법 : 채권 발행일로부터 상환일 전일까지의 이자는 1년 단위로 복리 계산하되 만기일시 상환(상환일 이후의 이자는 지급하지 않음)
- 채권의 지급은 채권의 분실 등 사고위험을 방지하기 위하여 채권실물을 발행하지 않고 채권등록기관(증권예탁원)이 작성 관리하는 등록부에 채권자의 성명, 주소, 채권금액 등의 권리내역을 등록하는 방식으로 발행된다.
- 보상금을 용지보상용 채권으로 지급받기 위해서는 우선 공사가 지정하는 채권지급대행 금융기관(우리투자증권,삼성증권,대우증권,현대증권,굿모닝신한증권,하나대투증권,동양종합금융증권,한국투자증권,한화증권,NH투자증권,대신증권,미래에셋증권, SK증권, 하이투자증권,신영증권,동부증권,메리츠증권)또는 은행에 방문하여 증권계좌를 개설한 후, 시행사와 토지보상계약 서류 제출시 채권계좌 입고의뢰서를 작성하고 증권통장(증권카드)의 사본을 제출하면 채권지급일에 보상대상자 본인이 요청한 해당증권계좌로 입고된다.(보통 증권사 마감시간 임박해서 입고됨)
상용 채권에 대한 고려사항
○채권의 운용
- 보상받은 채권을 만기까지 보유할지? 중간에 할인 할지? 는 전문가의 도움을 받아 유리한 방향으로 결정을 해야 한다. 이때에는 채권가격의 예측(시중금리와 반대방향), 금융소득종합과세 대상 여부, 부재부동산소유자 여부 등을 고려해야 한다.
- 보상용채권을 만기보유 할 경우 1년 단위 복리이자와 원금을 받을 수 있겠지만 만기때 원금과 이자를 한꺼번에 받으므로 이자소득이 일시에 발생하여 금융소득종합과세에 따른 추가세금납부 및 건강보험료의 증가 등으로 낭패를 볼 수 있다. 또한 3년이라는 기간 동안 좋은 투자 기회를 놓칠 수 도 있을 것이다. 물론 대출금상환이나 긴급자금이 필요한 경우 보유채권을 즉시 매도하면 되겠지만 매도시점의 채권가격이 좋지 않을 경우에는 손실도 감수해야만 한다.
- 거액의 자금을 채권으로 보상받을 경우에는 아래의 사례처럼 보유기간 가이드라인을 산정하여 금융소득종합과세에 해당되지 않도록 채권을 매도하는 것이 바람직하다.
<채권보유기간에 따른 금융소득종합과세 해당여부 상담 사례>
사례) 토지주택채권(용지2)10-1, 발행일:2010.1.31, 표면금리 : 연4.24%,
보상채권금액: 33억원, 고객직업:CEO(근로소득 있음), 채권매도일 : 2010.5.17
(타금융소득은 없다고 간주)
○채권이자 계산방법 : {원금×(1+표면이자)^(투자일수/365)} - 원금
= {33억원×(1+0.0424)^(106/365)} - 33억원
= 40,037천원(세전)
※결론 : 이자소득 세전4천만원 초과하여 다른 종합소득(근로, 부동산임대, 사업, 기타, 연금소득)과 합산하여 누진세율이 적용됨. 따라서, 2010.5.17일(투자일수 106일)이전에 채권을 즉시 매도해야 금융소득 종합과세에 해당되지 않음.
- 채권 수령 후 시중금리가 하락하면 채권가격이 상승해 유리한 조건으로 현금화 할 수 있으나 시중금리가 상승하면 채권가격이 떨어져서 손실을 볼 수 있으므로 시중금리 상승 추세를 감안하여 할인시점을 고려해야 한다.
- 부재부동산 소유자의 경우는 보상계약 지연에 따른 혜택이 전혀 없다. (보상개시일로부터 6개월 이후에 수령해도 현금1억원(한도)과 1억원 초과시 전액채권으로 보상받게 된다) 따라서 보상개시와 동시에 사업자와 양도계약을 체결하여 조기에 채권으로 보유하며 기간별 이자를 수령함이 유리 하겠다.
- 현지인이라고 해서 현금수령이 반드시 유리한 것은 아니다. 현지인의 경우도 채권수령이나 지연보상을 통한 현금수령에 따른 실익여부를 전문가와 상담하여 결정함이 올바른 판단이 될 것으로 사료되며, 초기에 채권을 수령한 경우 즉시 할인하여 금융상품(예금,적금) 또는 투자상품(펀드, ELF등)으로 운용한다면, D+6개월 이후 나 D+8개월 이후에 수령하는 것 보다 높은 수익률을 얻을 수 있다.
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