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토지보상자금과 관련된 절세방안등

토지보상금을 수령하기 전에 세무전문가와 상담이 이루어져야 절세가 가능함은 두말 할 나위가 없다.
- 토지보상금을 수령할 예정인 지주는 토지보상관련 양도소득세에 관심을 가져야 한다. 먼저 양도소득세 신고기한은 양도일(토지수용의 경우 양도일이란 보상금 잔금을 받은 날, 소유권이전 등기일, 수용개시일 중 빠른 날)이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내이다. 거주자가 ‘공익 사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 부동산으로서 사업인정 고시일이 2009년 12월31일 이전인 부동산은 2010년1월1일부터 2010년12월31일까지 사업시행자에게 양도해 발생하는 소득에 대해서 예정신고 납부 시에는 납부할 세액의 5% 세액 공제를 받을 수 있다. 그러나, 올해부터 예정신고 납부를 하지 않을 경우에는 신고불성실 가산세로 과소신고의 경우 10%의 가산세가, 무신고시에는 10%의 가산세(2011년부터는 20%)가 적용되며, 납부 불성실 가산세로는 연10.95%의 가산세가 적용된다. 따라서, 반드시 예정신고 납부기한을 지키는 것이 바람직하다.

- 다음으로는 수용관련 양도소득세 감면세액 항목과 항목별 절세방안에 대하여 알아보자.

① 8년이상재촌자경농지양도
산출세액의 100% 감면(2억원 한도)
- 요건 :
* 8년이상 농지소재지(인접 시·군·구, 직선거리 20㎞이내 포함)에 거주하면서 본인이 8년이상 직접 경작한 농지이며,
* 실제 자경 여부를 판단할 수 있는 입증자료(농약, 비료, ,종자구입, 농기계구입영수증 등)를 준비하여야 한다.

② 대토농지
산출세액의 100% 감면(1억원 한도)
- 요건 :
㉠ 수용농지 : 3년이상 종전 농지소재지에 거주하면서 직접 경작
㉡ 새로운농지 : 수용일로부터 2년 이내에 새로운 농지를 취득하여 3년 이상 계속하여 직접 경작 한 경우

③ 공익사업용 수용(협의 매수)에 대한 감면
- 요건 : 사업인정 고시일로부터 소급하여 2년 전에 취득

        구 분                        감면 한도                  감면율
가. 현금 보상                        1억원                        20%
나. 일반채권 보상                  1억원                        25%
다. 만기보유채권(3년만기)      2억원                        40%
라. 만기보유채권(5년만기)      2억원                        50%

※ 감면율이 높다고 토지보상용 채권을 만기까지 보유하는 것이 유리한 것은 아님. (시장이자율 상승에 따른 채권가격 하락위험이 존재하므로 전문가와 반드시 상담 후 결정하는 것이 바람직 함, 1부 내용 참고)

총 감면 한도
                    1년간한도액                                    5년간누적한도액
①+②+③ ⇒ 2억원                                        ①+②+만기보유채권 ⇒ 3억원
②+③(만기보유채권제외) ⇒ 1억원                  ②+③(만기보유채권제외)⇒ 1억원
②+③(만기보유채권) ⇒2억원
 
위의 감면한도를 이용하여 필지별로 양도시기를 분산하면 양도소득세 절세가 가능하며, 양도소득세에 대해 12월말까지 보상받고, 나머지를 다음연도 1월에 보상 받게 되면, 12월에 모두 보상받는 경우보다 최대 1억원의 양도세를 절세할 수 있다. 하지만 2011년부터는 5%의 세액공제가 폐지 된다.

④ 대토보상에 대한 양도소득세 과세이연
과세이연금액 = 양도소득금액 × 대토보상액 ／총보상액
- 과세이연 요건 : 사업인정고시일 현재 2년이상 보유한 토지 등이 수용되는 경우로서 보상금을 해당 공익사업의 시행으로 조성한 토지로 보상 받을 경우
- 과세이연 혜택 : 소득금액 과세이연 방식으로 비사업용 토지 또는 다주택 중과세를 회피 할 수 있고 향후 개발이익 까지 노릴 수 있다.

※ 과세이연이란? 양도할 때 양도소득세를 내는 것이 아니라 추후 대토보상 받은 토지를 양도할 때 원래 냈어야 할 양도세를 내도록 하는 제도.

⑤ 대체부동산 취득시 취, 등록세 비과세를 적극 활용
비과세 금액 = 보상금 범위 내에서 새로 취득하는 부동산의 가액
- 비과세 요건 : 계약일 또는 사업인정 고시일 이후에 대체 취득 할 부동산 등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받은 경우, 보상금을 받은 날부터 1년 이내에 보상금의 범위 내에서 대체 부동산을 취득한 경우이며 부재지주는 비과세에서 제외 된다.

⑥ 주택으로 1세대 1주택 비과세 요건 충족시 9억원까지 비과세이며, 수용되는 경우 사업인정 고시일 전 취득분에 대해서는 보유 및 거주기간에 제한 없슴