연부취득과 취득세
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작성자 태경회계법인 댓글 0건 조회 12,135회 작성일 10-12-15 12:00본문
◈ 관련조문
지방세법 시행령 제73조【취득의 시기 등】
⑥ 연부로 취득하는 것으로서 그 취득가액의 총액이 법 제113조의 적용을 받지 아니하는 것에 있어서는 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 보아 그 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다)을 과세표준으로 하여 부과한다.
지방세법 운용세칙 105-5【연부취득】
1. 「연부」라 함은 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.
2. 연부로 취득중인 부동산을 경개계약에 의하여 취득한 경우, 경개계약시점에서의 경개계약자는 당초 계약자가 지급한 금액에 대한 취득세를 납부하여야 하며, 그 이후부터는 연부금지급일마다 매 연부금액에 대한 취득세를 납부하여야 한다. 이 경우 종전 계약해지자가 납부한 취득세는 환부하여야 한다.
3. 일시취득조건으로 취득한 부동산에 대한 대금지급방법을 연부계약형식으로 변경한 경우에는 계약변경시점에서 그 이전에 지급한 대금에 대한 취득세의 납세의무가 발생하며, 그 이후에는 사실상 매 연부금지급일마다 취득세를 납부하여야 한다.
4. 연부취득중인 과세물건을 마지막 연부금지급일 전에 계약을 해제한 때에는 이미 납부한 취득세는 환부하여야 한다.
◈해석사례등
○「연부취득」이란 취득세 과세물건이 존재한 상태에서 계약일부터 잔금지급기간이 2년 이상인 경우를 말하는 것이므로 2005.5.23. 용지매매 본계약 을 6회분할 납부하는 것으로 체결하면서 잔금지급일을 2008.5.23.로 하도록 하였다면 이는 취득물건이 존재한 상태에서 계약을 체결한 것이므로 선수협약에 의한 취득이 아니라 연부취득에 해당되는 것이므로 매회연부금 지급시마다 납부 하는 연부금액 에 대하여 취득세를 신고납부 하는 것이 타당함.
즉 본 계약 체결일로부터 매회 연부금 지급 시 마다 연부취득에 따른 취득세 납세의무가 성립하는 것임.
○ 공동주택(아파트)를 분양받는 경우 그 분양대금을 납부하는 기간을 2년 이상 두고 있다 하더라도 그 계약의 목적물인 건물이 존재하지 아니할 뿐만 아니라 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 규정하고 있어 대지권은 건물의 전용 부분이 존재하지 아니하는 한 의미가 없는 것이라 하겠으므로, 공동주택 분양 취득 에 있어서는 연부취득에 관한 규정을 적용할 수 없는 것임.
○ 토지를 매매로 취득하면서 매매계약서 상에 대금지급 기간을 2년 미만에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하기로 계약을 체결하고 매회 대금을 지급하다가 잔금지급 기한의 경과로 실제 대금지급기간이 2년 이상이 된 경우 매매계약서상 대금지급 기간을 2년 이상으로 변경하지 않았다면 연부취득에 해당된다고 볼 수 없으므로 매매대금에 대한 사실상 잔금지급일을 취득의 시기로 보아야 함. (행정안전부 지방세운영과-2584, 2008.12.18.)
○수분양자가 아파트를 분양취득 하면서 당초 분양계약에 따라 계약금, 중도금을 납부하다가 아파트 준공이후 당초 분양계약을 수정하여 기 납부한 대금은 계약금으로 대체하고 분양대금 지급기간을 2년 이상으로 하고 매회 대금을 분할하여 지급하는 경우라면 연부취득에 해당하는 것이므로 매회 연부금을 지급하는 때 연부취득에 따른 취득의 시기가 되는 것임.
세정-5891, 2006.11.27
【제목】
토지거래허가구역 내 토지의 거래대금을 완납하였다 하더라도 토지거래허가를 받지 아니한 경우에는 취득한 것으로 볼 수 없다고 할 것이므로 당해 토지의 취득일은 토지거래 허가를 받은 날임
【질의】
토지거래허가구역 내 토지의 취득시기에 대한 질의
【회신】
가. 「국토의계획및이용에관한법률」 제118조 제6항은 토지거래허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고
나. 지방세법 제111조 제1항은 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고, 같은조 제2항은 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액에 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의한다고 규정하고 있음.
다. 귀 문과 같이 당해 토지의 거래대금을 완납하였다 하더라도 토지거래허가를 받지 아니한 경우에는 취득한 것으로 볼 수 없다고 할 것이므로 당해 토지의 취득일은 토지거래 허가를 받은 날 또는 토지거래허가구역 지정이 해제되는 날이 되는 것이며(대법원 97다8427, 1997.11.11. ; 감사원 감심 2001-130, 2001.10.30. 참조), 귀 문에서 취득세 과세표준은 취득 신고가액과 취득 당시(토지거래허가를 받은 날 등)의 시가표준액(개별공시지가에 면적을 곱하여 산정한 가액)을 비교하여 더 높은 가액이 됨.
지방세법 시행령 제73조【취득의 시기 등】
⑥ 연부로 취득하는 것으로서 그 취득가액의 총액이 법 제113조의 적용을 받지 아니하는 것에 있어서는 그 사실상의 연부금 지급일을 취득일로 보아 그 연부금액(매회 사실상 지급되는 금액을 말하며, 취득금액에 포함되는 계약보증금을 포함한다)을 과세표준으로 하여 부과한다.
지방세법 운용세칙 105-5【연부취득】
1. 「연부」라 함은 매매계약서상 연부계약형식을 갖추고 일시에 완납할 수 없는 대금을 2년 이상에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하는 것을 말한다.
2. 연부로 취득중인 부동산을 경개계약에 의하여 취득한 경우, 경개계약시점에서의 경개계약자는 당초 계약자가 지급한 금액에 대한 취득세를 납부하여야 하며, 그 이후부터는 연부금지급일마다 매 연부금액에 대한 취득세를 납부하여야 한다. 이 경우 종전 계약해지자가 납부한 취득세는 환부하여야 한다.
3. 일시취득조건으로 취득한 부동산에 대한 대금지급방법을 연부계약형식으로 변경한 경우에는 계약변경시점에서 그 이전에 지급한 대금에 대한 취득세의 납세의무가 발생하며, 그 이후에는 사실상 매 연부금지급일마다 취득세를 납부하여야 한다.
4. 연부취득중인 과세물건을 마지막 연부금지급일 전에 계약을 해제한 때에는 이미 납부한 취득세는 환부하여야 한다.
◈해석사례등
○「연부취득」이란 취득세 과세물건이 존재한 상태에서 계약일부터 잔금지급기간이 2년 이상인 경우를 말하는 것이므로 2005.5.23. 용지매매 본계약 을 6회분할 납부하는 것으로 체결하면서 잔금지급일을 2008.5.23.로 하도록 하였다면 이는 취득물건이 존재한 상태에서 계약을 체결한 것이므로 선수협약에 의한 취득이 아니라 연부취득에 해당되는 것이므로 매회연부금 지급시마다 납부 하는 연부금액 에 대하여 취득세를 신고납부 하는 것이 타당함.
즉 본 계약 체결일로부터 매회 연부금 지급 시 마다 연부취득에 따른 취득세 납세의무가 성립하는 것임.
○ 공동주택(아파트)를 분양받는 경우 그 분양대금을 납부하는 기간을 2년 이상 두고 있다 하더라도 그 계약의 목적물인 건물이 존재하지 아니할 뿐만 아니라 집합 건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 제1항에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다고 규정하고 있어 대지권은 건물의 전용 부분이 존재하지 아니하는 한 의미가 없는 것이라 하겠으므로, 공동주택 분양 취득 에 있어서는 연부취득에 관한 규정을 적용할 수 없는 것임.
○ 토지를 매매로 취득하면서 매매계약서 상에 대금지급 기간을 2년 미만에 걸쳐 일정액씩 분할하여 지급하기로 계약을 체결하고 매회 대금을 지급하다가 잔금지급 기한의 경과로 실제 대금지급기간이 2년 이상이 된 경우 매매계약서상 대금지급 기간을 2년 이상으로 변경하지 않았다면 연부취득에 해당된다고 볼 수 없으므로 매매대금에 대한 사실상 잔금지급일을 취득의 시기로 보아야 함. (행정안전부 지방세운영과-2584, 2008.12.18.)
○수분양자가 아파트를 분양취득 하면서 당초 분양계약에 따라 계약금, 중도금을 납부하다가 아파트 준공이후 당초 분양계약을 수정하여 기 납부한 대금은 계약금으로 대체하고 분양대금 지급기간을 2년 이상으로 하고 매회 대금을 분할하여 지급하는 경우라면 연부취득에 해당하는 것이므로 매회 연부금을 지급하는 때 연부취득에 따른 취득의 시기가 되는 것임.
세정-5891, 2006.11.27
【제목】
토지거래허가구역 내 토지의 거래대금을 완납하였다 하더라도 토지거래허가를 받지 아니한 경우에는 취득한 것으로 볼 수 없다고 할 것이므로 당해 토지의 취득일은 토지거래 허가를 받은 날임
【질의】
토지거래허가구역 내 토지의 취득시기에 대한 질의
【회신】
가. 「국토의계획및이용에관한법률」 제118조 제6항은 토지거래허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정하고
나. 지방세법 제111조 제1항은 취득세의 과세표준은 취득 당시의 가액으로 한다고 규정하고, 같은조 제2항은 취득 당시의 가액은 취득자가 신고한 가액에 의한다. 다만, 신고 또는 신고가액에 표시가 없거나 그 신고가액이 다음 각호에 정하는 시가표준액에 미달하는 때에는 시가표준액에 의한다고 규정하고 있음.
다. 귀 문과 같이 당해 토지의 거래대금을 완납하였다 하더라도 토지거래허가를 받지 아니한 경우에는 취득한 것으로 볼 수 없다고 할 것이므로 당해 토지의 취득일은 토지거래 허가를 받은 날 또는 토지거래허가구역 지정이 해제되는 날이 되는 것이며(대법원 97다8427, 1997.11.11. ; 감사원 감심 2001-130, 2001.10.30. 참조), 귀 문에서 취득세 과세표준은 취득 신고가액과 취득 당시(토지거래허가를 받은 날 등)의 시가표준액(개별공시지가에 면적을 곱하여 산정한 가액)을 비교하여 더 높은 가액이 됨.
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