오피스텔 수분양자관련 세무 > 자료실

1. 부가가치세 환급
(1) 부가가치세환급대상
 -  분양계약을 체결 하고 일반과세자로 사업자등록 신청하여야 함
    (간이과세자 또는 면세사업자는 부가가치세 환급이 불가능함)
 -  분양대금 중 건물분 세금계산서를 수취하여야 함(토지분은 계산서 수취)
 -  세금계산서 발행일이 속하는 달의 다음 달 25일 까지 부가가치세 조기 환급 신고 가능
 -  조기환급신고기한 경과 후 약 15일 이내에 환급이 이루어짐(납세자통장으로)
※ 실제 주거용 오피스텔로 사용하면서 부가가치세를 환급 받은 경우 추후 부가가치세 부당환급에 해당하여 환급받은 부가가치세 및 가산세를 추징당할 수 있습니다.
(2) 부가가치세 환급을 위한 준비 서류
  ① 분양계약서
  ② 통장사본
(3) 사업자등록 형태 : 일반과세자,면세사업자 중 선택하여 사업자등록
  ① 일반사업자 : 업무용으로 임대하는 경우(부가세 환급 가능)
  ② 면세사업자 : 상시 주거용으로 임대하는 경우(부가세 환급 불가능)
※ 부가가치세를 환급받은 경우 10년 동안 사후관리가 되므로 주거용으로 전용되었거나 폐업을 하는 경우 환급받은 부가가치세의 일부를 납부하여야 함 따라서 폐업⦁양도하기 전에 반드시 전문가와 상담하여야 함

2. 오피스텔 취득시의 세금
취득세,농어촌특별세,등록세,지방교육세 합계 4.6%
※ 오피스텔은 건축법상 주택에 해당하지 않으므로 주택에 대한 취득세등의 감면은 없음
※ 채권매입관련비용(채권매각손실=취득액-처분액)이 추가로 발생합니다.
주택 및 토지외의 부동산 취득시 국민주택채권매입액(특별시 및 광역시)
1) 시가표준액 1천만원이상 1억3천만원미만 - 10/1000
2) 시가표준액 1억3천만원이상 2억5천만원 미만 - 16/1000
3) 시가표준액 2억5천만원이상 - 20/1000

3. 오피스텔 보유시의 세금
① 재산세

임대 전용                    상시 주거용
  0.25%            240,000 + (1억 초과금액 × 0.5%)
② 일반과세자 부가가치세(지방소비세포함) : 임대료의 10%(매입세액이 있는 경우는 차감한 후 납부)의 세율을 적용하여 매년 1월과 7월에 신고 및 납부(법인의 경우 분기별 신고)  참고: 임대차계약서 작성시 임대료에 부가가치세별도 여부를 표시해야 분쟁의 소지가 없음
③ 종합소득세 : 임대사업소득 및 다른 소득과 합산하여 6% ~ 35%의 세율 적용하여 다음연도 5월에 자진 신고 및 납부해야 함

4. 오피스텔 양도시의 세금
① 양도시점에 업무용으로 사용한 경우 양도소득세
  : 비과세 혜택 없음.  2년 이상 보유하는 경우 누진세율(6%~35%) 적용
    (1년 미만 보유 50%, 2년 미만 보유40%)
② 양도시점에 주거용으로 사용한 경우 양도소득세
  : 비과세여부 판단 및 중과세율적용여부 판단시 주택 수에 포함됨
    (양도소득세 중과세 대상 및 기존주택 비과세 적용 불가능함)
③ 부가가치세
  : 오피스텔 취득시 부가가치세를 환급 받은 경우 양도시 부가세 납부대상 이므로 매매계약서 작성 전에 반드시 부가가치세를 어떻게 처리할 것인지 매수자와 협의하여 매매계약서에 명시하여야 함(반드시 조세전문가의 상담이 필요함)

5. 태경회계법인에서 제공하는 서비스
(1)사업자등록 대행
 ①사업자등록신청서 작성 대행
 - 기본사항은 본인이 작성하고 나머지는 태경회계법인 담당자가 작성해 드림
 - 기본사항: 상호, 성명, 주민등록번호, 전화번호(자택 및 휴대전화), 팩스번호,
            공동사업자 명세, 서류송달받을 장소(주소지)
 ②사업자등록신청 대행
 - 작성된 사업자등록신청서(본인 서명)를 태경회계법인이 세무서에 접수하여
    사업자등록증 수취해서 보내 드림
 - 분양계약서 사본
 - 공동분양받은 경우 동업계약서
(2) 부가가치세 환급신고 대행
 ① 시행사에서 교부한 세금계산서 및 계산서
 ② 통장사본
(3) 기타 세무대행 업무- 별도로 의뢰해야 함(무료상담가능)
① 부동산 임대소득에 대한 부가세 신고 및 종합소득세 신고 대행
② 양도소득세⦁상속세⦁증여세 신고 대행   
③ 기타 세금과 관련된 모든 업무