[머니 컨설팅]“주택임대소득, 세금 신고 대상인지 확인해야” > 자료실

주택임대소득은 보유 주택 수와 임대수입 형태, 규모에 따라서 납세의무가 달라진다. 우선 주택 수를 계산할 때는 배우자와 합산하고 동일 가구라 하더라도 자녀의 보유 주택과는 합산하지 않는다. 여러 개의 원룸으로 구성된 다가구주택은 일반적으로 1개의 주택으로 보지만 구분 등기된 경우에는 각각을 한 개의 주택으로 계산한다. 오피스텔의 경우는 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택으로 간주한다.
 

이렇게 주택 수를 따져 1주택자의 경우 주택임대소득에 대해 과세가 되지 않는다. 다만 1주택 보유자라도 고가주택인 경우 과세가 되는데 그 기준이 올해부터는 기준시가 9억 원에서 12억 원으로 상향됐다.

월세 없이 전세보증금만 받는 경우에도 주택임대소득 과세 대상이 될 수 있다. 보유 주택 수가 3주택 이상인 경우 보증금에 대해 ‘간주임대료’를 계산하게 되는데, 보증금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 초과 금액의 60%에 법정이자만큼 임대수입으로 계산된다. 법에서 정한 이자율은 매해 개정되므로 세금 신고 시 확인할 필요가 있다. 그러나 보유 주택 수가 2주택 이하이거나 보증금의 합계가 3억 원에 미달하는 경우 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 대상이 아니다.

납세의무 유무가 판단됐다면 세금이 얼마만큼 부과되는지 확인할 필요가 있다. 과세 방식은 임대수입 ‘2000만 원 초과 여부’에 따라서 달라진다. 2000만 원을 초과하는 경우 다른 소득과 합산해 종합소득세(6∼45%) 신고를 해야 하며, 2000만 원 이하인 경우 소규모 사업자로 봐 종합과세와 분리과세(14%) 방식 중 선택이 가능하다. 

분리과세를 선택할 경우 수입금액의 50%는 별도의 증빙이 없더라도 필요경비로 인정이 가능하다. 그리고 주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만 원 이하인 경우 기본공제 200만 원을 차감해준다. 그렇게 산출된 과세표준에 세율 14%를 적용하면 부담세액이 산출된다. 위 계산 방법대로라면 연 수입금액이 400만 원 이하인 경우 소득금액이 ‘0’이 되므로 과세기준 미달이 된다. 이 밖에도 지방자치단체 주택임대사업자 등록 및 조세특례제한법의 세액감면 요건을 갖춘다면 더 낮은 세금 부담이 가능하므로 각자의 상황에 맞는 세금 계산이 필요하다.

수입금액이 2000만 원 이하이더라도 무조건 분리과세가 유리한 것은 아니고 상황에 따라 종합과세가 더 세금이 적은 경우가 있으니 비교해볼 필요가 있다. 국세청 홈택스 내에 ‘주택임대소득 종합·분리과세 예상세액 비교하기’ 모의계산 기능을 활용하면 도움을 받을 수 있다. 언제 날아올지 모르는 세금 고지서에 걱정하기보다는 선제적인 성실 납세로 당당해질 필요가 있다.

출처 - 김도훈 국민은행 WM투자솔루션부 세무사