4월1일 이후 대비 양도세 절세전략 > 자료실

2017.8.2 조치에 따른 다주택자에 대한 중과세가 4월1일부터 시행 적용된다. 3주택 이상 보유자가 양도하는 경우 지방세 포함하여 최고 68.2%의 양도소득세 부담이 발생된다. 그러면 이 정책이 적어도 4~5년 이상은 지속될 예정으로 장기 보유할 수 밖에 없는 상황이라면 임대주택 등록을 적극적으로 고려해 볼 필요가 있다.

특히 정부에서도 다주택자의 임대주택등록을 장려하기 위해서 세제와 건강보험료에 대한 혜택을 시행하고 있다. 임대주택 등록 시 임대의무기간 충족에 따른 양도를 못하는 단점을 완화시킬 수 있기 때문이다. 그리고 여기서 중요한 것은 임대주택을 등록하려면 4월1일 이전에 등록해야 유리하다. 왜냐하면 4월1일 이전에 등록하면 5년만 임대해도 세제혜택을 볼 수 있으나 4월1일 이후에는 의무임대기간이 8년으로 늘어나기 때문이다.

1) 보유 주택 계산방법
-본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 합산해서 주택 수를 계산한다.
-공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하되 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 단 합의하에 그들 중 1인을 주택임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다.
-다가구 주택은 1개의 주택으로 보되 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.
-임차 또는 전세 받은 주택을 전대 또는 전전세하는 경우에는 전세 받은 자의 주택으로 계산한다.

2) 주택임대소득 과세 개요 (2019년 이후)
1주택 보유자
공시가격이 9억원이하인 경우에는 월세수입이 있어도 비과세되며 9억원을 초과하는 경우라도 전세로 임대를 하는 경우에도 비과세 된다. 그러나 월세 수입이 연2천만원 이하인 경우에는 올해 까진 비과세이나 2019년부터는 분리과세 되며 경비율 70%가 적용되므로 연1,333만원까지는 소득세 부담이 없다. 그러나 2천만원을 초과하는 경우에는 종합과세 대상이 된다.

2주택 보유자
전세로 임대를 하는 경우에는 비과세된다. 그러나 월세 수입이 연2천만원 이하인 경우에는 분리과세 되며 2천만원 초과시에는 종합과세대상이 된다.

3주택 이상 보유자
전세를 놓는 경우에도 보증금에 대하여 간주임대료를 계산하도록 되어 있어 연 수입 2천만원 초과여부에 따라 분리과세 및 종합과세대상이 된다. 그러나 연면적 60㎡이고 공시지가 3억원이하인 소형 주택은 주택 수 계산에서 제외한다.

3) 임대주택 등록 시 유리한 점
지방세
연면적 60㎡이하 신축주택을 분양 받는 경우 취득세를 85%감면 받는다. 그리고 현재는 2호이상 임대해야 재산세 감면을 받을 수 있지만 2019년부터는 다가구주택도 포함되고 준공공주택으로 등록하고 연면적 40㎡이하인 경우에는 1호만 임대해도 재산세 감면을 받을 수 있다.

임대소득세
올해까지는 임대소득이 2천만원 이하까지 비과세이나 2019년부터는 분리과세 대상으로 되는 데 임대주택으로 등록하면 필요경비율 70%를 적용 받을 수 있으나 미등록 시에는 50%를 적용한다. 그리고 미등록 시에는 연 수입 8백만원까지만 비과세되나 등록 시에는 1,333만원까지 비과세 혜택을 볼 수 있다.

양도소득세
현재는 단기임대주택으로 등록하여 5년이상 임대한 경우에 최고 40%까지 장기특별공제를 적용 받을 수 있으나 올해 4월1일부터는 준공공형 임대주택으로 등록하고 8년이상 임대하는 경우에 70% 장기보유 특별공제율을 적용 받을 수 있다.

종합부동산세
현재는 공시지가 수도권 6억원이하 또는 비수도권 3억원이하로 1호 이상 임대하는 경우로 5년이상 임대하는 경우에 종부세 합산배제 대상이 되어 세부담이 경감된다. 그러나 4월1일 이후부터는 준공공 임대주택으로 등록하여 8년이상 임대해야 합산배제를 적용 받을 수 있다.

건강보험료 감면 (2020년 시행)
임대수입 2천만원이하 분리과세 대상자에 한해서 임대주택 등록 시 건강보험료 감면해준다 (8년임대시 80%, 4년 임대 시 40%). 그러나 2천만원 초과하는 경우에는 감면혜택이 없다.