내년부터 수도권 일부 주택 부속토지 기준면적 축소 > 자료실

수도권주거,상업,공업지역 주택정착면적 5배 ->3배로 축소

비과세 못 갖춘 1주택 및 고가1주택 부수토지 과세 계산방법

1세대 1주택 비과세가 적용되는 주택은 건물과 그 부수토지까지 비과세 된다. 이때 부수토지는 해당 주택과 경제적 실체를 이루어 주거생활공간으로 인정되는 경우를 말한다.

그러나 작은 건물에 비해 지나치게 넓은 부수토지까지 모두 비과세 한다면 형평성에 어긋날 수 있다. 때문에 1세대 1주택으로 비과세 되는 주택의 부수토지는 주택 정착면적의 5배 이내로 제한하고 있다. 도시지역 외의 지역은 10배까지다.

이 기준을 초과하는 부수토지는 토지의 양도로 보아 과세하며, 비사업용 토지 중과세에 해당한다. 비사업용 토지 중과세란 토지가 용도대로 활용되지 않거나 유휴토지로 방치되고 있는 경우에 대해 제재를 과하는 세금이다.

그렇다면 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추지 못한 주택의 부수토지가 5배(10배) 초과인 경우에는 어떻게 계산해야 할까.

양도차익은, 우선 전체 양도가액을 개별공시지가와 일반건물기준시가로 안분하여 건물부분과 부수토지 부분 가액으로 구분하고, 안분된 부수토지의 가액을 면적으로 재안분한 뒤, 취득가액도 동일한 방법으로 안분하여 구한다.

양도소득세는 자산별, 세율별로 과세하는 것이므로 5배 초과되는 부수토지는 비사업용 토지로서 중과세율로 양도소득세를 계산하고, 5배 이내의 부수토지는 일반세율로 계산한다.

다시말해 2개의 자산을 일괄 양도한 것으로 보아 각각 안분계산 하는 것이다.

1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택의 부수토지가 5배(10배) 초과인 경우 양도차익을 계산할 때는 비과세 요건을 갖추지 못한 주택의 건물분, 배수 이내 토지분, 배수 초과 토지분 양도차익을 구하는 것은 동일하다.

그 다음 '건물부분 양도차익X(양도가액 - 9억원)/양도가액'의 산식으로 건물의 양도차익에서 9억원 초과 건물 양도차익을 구한다.

이어서 '토지부분 양도차익X(양도가액 - 9억원)/양도가액'의 산식으로 토지 양도차익에서 9억원 초과 토지양도차익을 구한다. 그 다음 이 중에서 기준면적 초과 토지양도차익을 구한다.

그런데 기준면적을 구하는 건물정착면적의 배수가 내년부터 개정되어 달리 적용될 예정이다.

도시지역 외 지역의 배수인 10배수는 변경이 없으나, 도시지역 중 수도권의 주거지역, 상업지역, 공업지역의 경우 3배가 적용되고, 수도권 녹지지역과 수도권 밖 도시지역은 지금과 동일한 5배가 적용된다.

반면 건물의 정착면적의 일정배수를 초과하는 면적을 비사업용 토지로 보아 중과세하는 배수는 개정되지 않았다.

따라서 수도권의 주거,상업,공업지역의 주택부수토지로서 건물정착면적의 3배수를 초과하고 5배수 이내인 토지는 비과세되지 않는다.

과세되더라도 중과세 되지는 않는것이고, 5배를 초과하는 경우에만 중과세 된다.